APPARTAMENTO SU PIÙ LIVELLI A PORTOVENERE LOCALITÀ BONDONI SNC, FRAZIONE LE GRAZIE.
IL PROCESSO DI ACQUISIZIONE
DEL MANDATO
Il target di ricerca degli immobili da stralciare, è prevalentemente indirizzato su grandi città e zone turistiche, in questo specifico caso abbiamo puntato su Portovenere, nella splendida cornice delle Cinque Terre in Liguria.
Non esistendo ancora una CTU (perizia), siamo venuti a conoscenza del pignoramento tramite la nostra fitta rete di segnalatori.
La fase pre pubblicazione è la più propizia, dove il credito è maturo al punto giusto.
Contattiamo il debitore, presentiamo i nostri servizi e lo invitiamo a valutare l’incarico a nostro favore per le attività proposte, in concomitanza prendiamo visione dell’immobile.
Il risultato ottenuto è la firma della delega da parte del debitore, il quale si affida a noi per la risoluzione bonaria del debito contratto e la rivendita del sottostante immobiliare ipotecato e pignorato.
A seguito dell’accesso al fascicolo della procedura esecutiva, prendiamo contatti con l’unico creditore, colui che ha dato impulso alla procedura e titolare di un’ipoteca di primo grado.
CHI È IL CREDITORE E
COME È INTERVENUTO
Chi: Banca Carige si insinua nel fallimento ancora in corso, della società …. Srl.
Come: La stessa banca rimasta insoddisfatta dal fallimento, aggredisce il debitore tramite nuova procedura esecutiva.
Perché: Il debitore era garante a suo tempo di un finanziamento erogato da parte di Banca Carige, la cui garanzia fu appunto l’immobile in questione.
Uno dei punti su cui faremo leva nella proposta transattiva, saranno appunto i tempi biblici per la riscossione del credito!
LA TRATTATIVA CON IL CREDITORE
L’Avvocato esperto fa la differenza…
Spesso capita che il debitore, se pur già assistito dal suo legale di fiducia, si affidi al nostro avvocato, non tanto per una capacità persuasiva durante il colloquio, quanto per la mancata specializzazione di alcune figure professionali.
La differenza la fai quando sei inserito in un contesto e conosci meglio di altri le dinamiche di un determinato settore e questo lo sappiamo tutti, ma quello che molti ignorano è come farlo, ovvero come ti poni in base alla specifica situazione.
Nel nostro caso specifico abbiamo trattato con una Banca e nella fattispecie con il loro avvocato di riferimento.
Aver creato da subito una certa empatia, dimostrando la padronanza
della materia, ci ha permesso di andare subito a segno!
LA VENDITA DELL’IMMOBILE
Attività parallela a quella extra giudiziale
- La prima cosa da fare è prendere l’incarico di vendita del sottostante immobiliare, prediligiamo una procura a vendere.
- Ci affidiamo alle migliori agenzie di zona, scelte dopo un’accurata selezione
- È d’obbligo per gli immobili che trattiamo, un servizio fotografico professionale e relativo Virtual Tour. Quando il contesto lo permette, investiamo anche nell’Home Staging
- La pubblicità viene curata su tutti i portali istituzionali ed in questo caso anche quelli esteri
- Pattuiamo condizioni favorevoli sia per noi che per l’agenzia immobiliare, senza tralasciare l’aspetto del possibile mancato closing
La conformità degli immobili Urbanistica, sanatorie, condoni, catasto, abusi…
Alcuni immobili sono quasi perfetti dal punto di vista urbanistico/catastale, altri presentano criticità un po’ più impegnative ed altri ancora «quasi» insormontabili!
Quest’ultimo caso ci riguarda ed è stato la causa principale del ritardo (fortunatamente solo ritardo), del closing della procedura esecutiva.
Ad una situazione già complessa di suo, si è aggiunta la CTU del perito del tribunale, che arrivando in un momento poco propizio ha scombussolato i piani di chiusura della trattativa.
La collaborazione tra più professionisti ha consentito di ovviare e risolvere alcuni impedimenti burocratici.
Per la risoluzione degli abusi ci siamo avvalsi di un’impresa edile, che in tempi brevissimi è intervenuta su un paio di locali del terratetto.
A pochi giorni dalla scadenza del preliminare, abbiamo consegnato l’immobile ai nuovi proprietari, in perfette condizioni.
Abbiamo gestito il tempo a nostra disposizione, in maniera ottimale sia dal punto di vista del closing, che di rivendita dell’immobile.
In conclusione:
procedura estinta e gravami cancellati
LA CONTESTUALE IN TRIBUNALE
• In pratica, a seguito della suddetta istanza, col provvedimento di fissazione dell’udienza straordinaria, il giudice dell’esecuzione ordinerà la convocazione anche di tutti gli ausiliari della procedura esecutiva (CTU custode, delegato per le operazioni di vendita, ecc.)
al fine di provvedere alla liquidazione delle spese.
• Materialmente l’operazione si concretizza prima di tutto col rogito, in cui vi è un passaggio di denaro dal promissario acquirente al debitore, e da quest’ultimo al creditore, gli assegni circolari previamente intestati almeno in parte, ai creditori, che rimarranno nella custodia del notaio, il quale provvederà subito a saldare il debito, secondo gli importi previsti all’esito della trattativa debitore/creditori.
• Successivamente, i creditori depositeranno le rinunce agli atti della procedura esecutiva.
• A questo punto il giudice dell’esecuzione, verificato il deposito dell’atto di rinuncia, in considerazione dell’assenso del creditore alla cancellazione della trascrizione del pignoramento, dichiara l’estinzione del procedimento di esecuzione, ordinando, al contempo, la cancellazione della trascrizione del pignoramento.
